Das Wichtigste in Kürze
- Erst planen, dann abreißen: Bestandsaufnahme, Schadstoffprüfung und Planung kommen vor dem ersten Hammerschlag.
- Vom Groben zum Feinen: erst Tragwerk und Gebäudehülle, dann Leitungen, zuletzt die Oberflächen.
- Trocknungszeiten von Putz und Estrich gehören in den Zeitplan – wer sie verkürzt, riskiert Schäden.
- Fördermittel müssen in der Regel beantragt werden, bevor Aufträge vergeben werden.
Was ist eine Kernsanierung?
Bei einer Kernsanierung bleibt im Wesentlichen der Rohbau stehen: tragende Wände, Decken und – je nach Zustand – das Dach. Alles andere wird erneuert: Leitungen für Strom, Wasser und Heizung, Fenster, Dämmung, Bäder, Böden und Oberflächen. Häufig wird dabei auch der Grundriss angepasst.
Im Unterschied zur Teilsanierung, bei der einzelne Bauteile erneuert werden, betrifft die Kernsanierung das ganze Gebäude. Entsprechend wichtig sind eine gründliche Planung und eine saubere Abstimmung der Gewerke.
Die richtige Reihenfolge in 12 Schritten
Bestandsaufnahme
Aufmaß, Zustand von Dach, Mauerwerk, Keller und Leitungen erfassen, vorhandene Unterlagen sichten. Auf dieser Grundlage lässt sich realistisch planen.
Schadstoffe prüfen
In Gebäuden, die vor 1993 errichtet oder saniert wurden, können asbesthaltige Baustoffe verbaut sein – etwa in Bodenbelägen, Klebern, Putzen oder Fassadenplatten. Auch alte Mineralwolle oder teerhaltige Kleber kommen vor. Lassen Sie Verdachtsmaterial vor dem Rückbau untersuchen, damit Entsorgung und Schutzmaßnahmen planbar sind.
Planung und Varianten
Grundriss, Haustechnik und Energiekonzept festlegen, Kosten schätzen. Bei Eingriffen ins Tragwerk gehört die Statik dazu, bei genehmigungspflichtigen Änderungen der Bauantrag.
Förderung und Finanzierung klären
Fördermittel für energetische Maßnahmen müssen in der Regel beantragt werden, bevor Aufträge vergeben werden. Für viele Programme ist ein Energieeffizienz-Experte einzubinden.
Ausschreibung und Vergabe
Leistungen je Gewerk beschreiben, vergleichbare Angebote einholen, Firmen beauftragen und einen Terminplan aufstellen.
Entkernung und Rückbau
Bekleidungen, Bodenbeläge, alte Leitungen und nicht tragende Wände werden entfernt, die Abfälle getrennt entsorgt.
Rohbau und Tragwerk
Wanddurchbrüche, Träger, Ausbesserungen am Mauerwerk und gegebenenfalls die Abdichtung des Kellers – alles, was die Substanz betrifft, kommt jetzt.
Dach, Fenster und Fassade
Das Gebäude wird dicht gemacht. Werden Bauteile der Hülle erneuert, gelten die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes.
Rohinstallation
Elektro, Sanitär, Heizung und gegebenenfalls Lüftung werden verlegt, solange Wände und Böden offen sind.
Putz, Trockenbau und Estrich
Wände und Decken werden geschlossen, der Estrich eingebracht. Planen Sie die Trocknungszeiten ein und lassen Sie die Belegreife prüfen, bevor Beläge verlegt werden.
Fliesen, Bäder und Oberflächen
Fliesen, Sanitärobjekte, Malerarbeiten, Bodenbeläge und Türen – jetzt entsteht das sichtbare Ergebnis.
Endmontage, Abnahme und Dokumentation
Schalter, Armaturen und Heizkörper werden montiert, die Technik in Betrieb genommen. Jedes Gewerk wird abgenommen, Mängel werden festgehalten und Unterlagen gesammelt.
Wie lange dauert eine Kernsanierung?
Eine Kernsanierung dauert in der Regel mehrere Monate. Wie lange genau, hängt von Größe und Zustand des Hauses, vom Umfang der Arbeiten, von Lieferzeiten und der Verfügbarkeit der Firmen ab. Häufig unterschätzt werden die Vorlaufzeit für Planung, Genehmigung und Vergabe sowie die Trocknungszeiten von Putz und Estrich.
Was kostet eine Kernsanierung?
Die Kosten hängen von vielen Faktoren ab: Wohnfläche, Zustand der Substanz, gewünschter Ausstattungsstandard, Umfang der Haustechnik, angestrebter Energiestandard, eventuelle Schadstoffe und mögliche Eigenleistungen.
Eine Kostenschätzung nach DIN 276 auf Basis einer Bestandsaufnahme gibt früh Orientierung. Planen Sie zusätzlich eine Reserve für Unvorhergesehenes ein – im Bestand zeigen sich manche Schäden erst nach dem Rückbau.
Die häufigsten Fehler
- Abreißen, bevor geplant ist – und dann feststellen, dass Wände tragend oder Leitungen anders geführt werden müssen.
- Schadstoffe übersehen, die den Rückbau verzögern und verteuern.
- Gewerke in der falschen Reihenfolge: Fliesen vor der Leitungsführung, Malerarbeiten vor dem Elektriker.
- Trocknungszeiten verkürzen – mit Folgeschäden an Bodenbelägen und Oberflächen.
- Ohne Reserve kalkulieren.
- Den Förderantrag zu spät stellen.
Lohnt sich eine Bauleitung?
Bei einer Kernsanierung arbeiten viele Gewerke nacheinander und teilweise gleichzeitig im Haus. Jemand muss Termine abstimmen, Qualität prüfen, Nachträge bewerten und den Überblick über die Kosten behalten. Das können Sie selbst übernehmen, einem Generalunternehmer überlassen oder einer unabhängigen Bauleitung anvertrauen, die ausschließlich Ihre Interessen vertritt.
Wer die Bauleitung selbst übernehmen möchte, kann sich punktuell unterstützen lassen – etwa bei der Vergabe, bei Nachträgen und vor der Abnahme.
